Para compradores de EE. UU. y Canadá
¿Compras propiedad en México desde el extranjero? Empieza aquí.
Los extranjeros sí pueden ser dueños de una propiedad en México. Lo importante es cómo tendrás el título, quién formaliza la compra y cuánto cuesta. Aquí va la versión clara para Mérida, la costa de Yucatán y Monterrey, donde Valeria tiene asesores locales hoy.
Cómo compran los extranjeros
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Cada punto lo confirma para tu propiedad un notario público y, si quieres, tu propio abogado y contador.
La zona restringida y el fideicomiso
La Constitución y la Ley de Inversión Extranjera fijan una zona restringida: la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas. Dentro de ella un extranjero no tiene el título directo de una vivienda: un banco mexicano lo tiene en fideicomiso a su favor, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
Conservas el derecho de usar, rentar, vender y heredar la propiedad. El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar. El banco cobra una cuota de constitución y una anual; pide su cotización.
Confírmalo con tu notario: si la propiedad exacta está dentro de la zona.Fuera de la zona: título directo
Fuera de la zona restringida un extranjero puede escriturar a su nombre, igual que una persona mexicana. Antes de comprar, la ley pide firmar ante la SRE un convenio para considerarse nacional respecto de esa propiedad (la "cláusula Calvo"); normalmente el notario hace este trámite.
Confírmalo con tu notario: el trámite y sus tiempos para tu compra.Mediante una sociedad mexicana
Una sociedad mexicana, aunque sus socios sean extranjeros, puede ser dueña directa dentro de la zona restringida cuando el inmueble se destina a actividades no residenciales, y debe registrarlo ante la SRE. Para uso residencial dentro de la zona, la sociedad también adquiere mediante fideicomiso.
Una sociedad tiene obligaciones contables y fiscales propias cada año.
Confírmalo con un abogado y un contador: si una sociedad te conviene.Mérida, la costa y Monterrey
La costa de Yucatán (Progreso, Chelem, Telchac y alrededores) está claramente dentro de la franja de 50 km. La Plaza Grande de Mérida está a unos 35 km en línea recta de la playa de Progreso, así que muchas direcciones de Mérida también pueden estar dentro.
Monterrey está lejos de la costa y a más de 100 km de la frontera con EE. UU.
Confírmalo con tu notario: nunca te bases en una regla general por ciudad, tampoco la nuestra. La distancia se mide para cada propiedad.El notario público
El notario formaliza la compraventa en una escritura pública, verifica que quien vende sea el dueño y que no haya gravámenes, calcula y retiene los impuestos, e inscribe la compra en el Registro Público de la Propiedad.
Elige y habla con el notario desde el principio. Pregúntale qué documentos necesita de ti.Tu RFC
El RFC es el registro de contribuyentes del SAT. Una persona que vende un inmueble en escritura pública puede inscribirse en el RFC a través del notario que la elabora.
Pregúntale pronto a tu notario si necesitas RFC como comprador y qué identificación acepta.Gastos de cierre y el ISAI
El comprador normalmente paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), los honorarios del notario, los derechos del Registro Público, un avalúo, certificados y, dentro de la zona restringida, las cuotas del fideicomiso. El ISAI es un impuesto local: cada estado y municipio fija su tasa y reglas, por eso Monterrey y Mérida son distintos.
Ejemplo, el Municipio de Mérida (Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, arts. 58 y 60): la base es el valor mayor entre el precio, el valor catastral y el avalúo, con esta tarifa progresiva:
| Valor (MXN) | Cuota fija | Tasa sobre el excedente |
|---|---|---|
| hasta 800,000 | MXN 0 | 2.5% |
| 800,000.01 a 3,000,000 | MXN 20,000 | 3.5% |
| 3,000,000.01 a 42,000,000 | MXN 97,000 | 4.5% |
| más de 42,000,000 | MXN 1,852,000 | 5.0% |
Así, una casa de MXN 4,000,000 en Mérida paga MXN 97,000 + 4.5% de 1,000,000 = MXN 142,000 de ISAI, además de los otros gastos.
Pide al notario un presupuesto por escrito de todos los gastos antes de firmar.Pagar en pesos o en dólares
El precio se puede pactar en dólares, pero según la Ley Monetaria una obligación en moneda extranjera pagadera en México puede cubrirse en pesos al tipo de cambio del lugar y fecha de pago. Dejen por escrito la moneda y el tipo de cambio.
No se permite pagar en efectivo (billetes y monedas, de cualquier país) la compra de un inmueble por un valor de 8,025 veces la UMA diaria o más, unos MXN 941,000 con la UMA 2026 (MXN 117.31). Espera transferencias bancarias.
Confírmalo con tu notario y tu banco: cómo debe moverse y documentarse el dinero.Al vender: lo básico del ISR
Quien vende paga ISR por la venta, y el notario lo calcula y retiene. Si el vendedor no es residente fiscal en México, la ley marca 25% del precio total sin deducciones o, con un representante en México que cumpla los requisitos, la tasa máxima sobre la ganancia.
Un residente fiscal en México que vende su casa habitación puede estar exento hasta 700,000 UDIS si no usó esa exención en los tres años anteriores.
Confírmalo con un contador antes de comprar: guarda la escritura y los comprobantes; definen tu impuesto futuro.Asesores locales y la licencia INSEJUPY
En Yucatán, quien intermedia una venta o renta necesita licencia de asesor inmobiliario del INSEJUPY (reglas estatales vigentes desde mayo de 2025), y puedes consultar a un asesor en su registro público. En Valeria, un anuncio representado en Valeria muestra el número de licencia del asesor una vez que lo verificamos, y en tu página privada puedes ordenar a los asesores que se ofrecen con licencia primero.
Pídele su número de licencia a tu asesor y verifícalo tú mismo.Cómo te ayuda Valeria hoy
Valeria es gratis para compradores. Nunca elegimos asesor por ti y no cobramos comisión.
- Ya funcionaNavega en inglés con precio aproximado en dólares. Los precios siguen en pesos, con "≈ USD" al lado al tipo de cambio de Valeria y su fecha (en la versión en inglés). Ver propiedades
- Ya funcionaCuéntanos qué buscas y elige a tu asesor. Asesores locales ven lo que buscas (nunca tu nombre ni contacto) y se ofrecen. Comparas su historial público (licencia, cierres confirmados por clientes, reseñas) y eliges uno; solo ese asesor recibe tus datos. Empezar
- Ya funcionaPregunta por una propiedad en inglés. Usa el formulario del anuncio, o envíanos tu solicitud con ese anuncio; el asesor ve que prefieres inglés.
- Ya funcionaUn espacio para tu compra. Tu asesor puede abrir un espacio compartido con la lista de documentos y los documentos en un solo lugar.
- Ya funcionaCalculadora de crédito. En cada propiedad en venta, y una calculadora inversa de cuánto podrías comprar. ¿Cuánto puedo comprar?
- Ya funcionaPregúntale a Valeria. El chat al pie de cada página responde dudas sobre el sitio, también en inglés.
- PróximamenteModelos de contrato revisados por un abogado mexicano. Mientras tanto, tu notario y tu abogado preparan los documentos.
- PróximamenteMensajes de WhatsApp desde Valeria. Hoy el asesor que elijas te contacta por WhatsApp, teléfono o correo desde su propia cuenta.
¿Trabajas con un agente de EE. UU. o Canadá?
Tu agente puede referirte con un asesor local aquí. Cualquier comisión por referencia es un acuerdo privado entre los dos agentes; Valeria no participa ni cobra.
Esta página es información general para que hagas las preguntas correctas. No es asesoría legal, fiscal ni financiera, y las leyes y tasas cambian. Valeria es una plataforma que te conecta con asesores independientes; no actúa como tu asesor, notario ni abogado. Confirma todo para tu compra con un notario público y tus propios asesores. Última revisión: 21 de octubre de 2026.
Fuentes
- Constitución, art. 27 fr. I, y Ley de Inversión Extranjera arts. 2 fr. VI, 10, 10-A, 11 y 13 (última reforma DOF 27/05/2024): diputados.gob.mx · ordenjuridico.gob.mx
- Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, arts. 58 y 60 (Congreso de Yucatán, última reforma D.O. 30/12/2024): congresoyucatan.gob.mx
- Ley del ISR arts. 93 fr. XIX y 160: art. 93 · art. 160
- LFPIORPI art. 32 fr. I: mley.mx · UMA 2026 (INEGI, DOF 09/01/2026): idconline.mx
- Ley Monetaria art. 8: mley.mx
- Inscripción en el RFC ante fedatario (SAT): sat.gob.mx
- El papel del notario en una compraventa: Expansión
- Licencia INSEJUPY para asesores inmobiliarios en Yucatán: Diario de Yucatán · Por Esto!
- Distancia Plaza Grande (Mérida) a la playa de Progreso: calculada con coordenadas de OpenStreetMap (20.9671, -89.6237 a 21.2846, -89.6630), unos 35.5 km.